今回のテーマは、選ばないほうがいい土地5選です
どうも、注文住宅研究員のたくです。
土地選びの際に資料をたくさんもらうことがあると思います。
私も実際に打ち合わせに行った際に、TホームやYホームなどで土地の資料30枚から50枚もらって帰ってきて、とりあえず見て、良さそうな土地があれば教えてくださいと言われました。
その時は何もわからず、とりあえず土地の広さと駅徒歩15分以内、土地の高低差があるかないかだけをみて判断していました。
ただ実際はそんなことよりももっと見なければいけないことがありました。
それをこれからお伝えするので是非参考にして頂ければと思います。
建築基準法上の道路を満たしていない土地
家を建てるためには、建築基準法を満たしていないと建てることはできません。
これは建築物である家だけでなく、土地にも条件があるのです。
それは、幅が4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないというものです。
つまり目の前の道路が広く、4メートル以上あったとしても、その土地に入るための間口が1メートルの場合、家を建てることができないという決まりになっています。
こういった土地も普通に資料として出てきたりしますので、注意が必要です。
また補足ですが、昔から建っている古い家とかの場合、上記の条件を満たしていないが、家が建っているところもあります。これは、建築基準法で定める前に家を建てた場合などですね。
こういったところを、解体して土地として購入する場合注意が必要です。目の前の土地が4メートルを満たしていない場合は、道路の中心から2メートル確保できるように土地を後退させなければいけない決まりとなっています。これをセットバックと言います。
そのため、当初の予定よりも土地が狭くなってしまいますので、必ず土地の資料にセットバックがあるかどうかを確認した方がいいです。
市街化調整区域の土地
聞きなれない言葉ですが、土地には市街化区域と市街化調整区域の2種類があります。
市街化区域というのは、簡単に言うと、住宅や商業施設などを積極的に開発して、町の活性化を図っていきましょうねというものです。
それに対して、市街化調整区域は、まだこの地域は開発するかどうかきめてないよといった地域になります。
そのため、市街化調整区域の土地は、市街化を目的としていない土地のため、原則として家を建てられないこととなっています。また、インフラが整っていないことが多く、商業施設なども近くにないことが多いです。
市街化調整区域の土地は、安いことが多いため安さにつられて購入したが、家を建てられないというのを後から知ったなどの後悔談もあるくらいです。
これはぜひ気をつけていただきたいと思います。
私道に接している土地
道には公道と、私道の2種類あります。
公道とは、簡単にいうと国や都道府県、市町村が管理している道路のことをいいます。一般的に車が通っている道ですね。
それに対して私道とは、個人や法人が持っている道路のことを指します。普通に見える道でも実は私道だったという事例はたくさんあります。私道は、私有地となるため、その所有者の許可なくして勝手に通ってはいけない道ということです。
土地を購入する際に、土地に接している道が私道の時があります。その場合は、必ず土地の資料に私道持分が記載されています。
何も気にせずに条件だけ見て購入してしまうと実は前の道が私道だったというのが後からわかって後悔するといった事例もあるくらいです。
私道はなぜ避けた方がいいかというと、その道が壊れたりした場合に自分で業者に依頼し直す必要があるからです。しかも、単独所有の場合ではなく、他の所有者と共有している場合、その所有者の許可がないと修理することができないこととなります。
ほとんどの場合が共同所有になるため、後々トラブルになることがあるのです。
また、道路だけでなく、水道管などは地面に埋まっているため、全員の許可を得ないと工事などもできなくなってしまいます。誰かが長期不在で許可が取れない場合なども出てしまう可能性もあるのです。
通常の土地よりも安いことが多いのですが、出来れば避けた方がいいです。インフラ関係や整備は国や市にやってもらい、住んだ後の余計なトラブルの可能性はできるだけなくしておいた方がいいと思います。
建築条件付きの土地
建築条件付きの土地は、不動産指定の建築会社で建てることが条件になっている土地のことです。
つまり、自分が希望する建築会社では建てることができないという土地です。
ただ、必ずしもだめというわけではなく、追加でお金(相場は100万から200万)を払えば建築条件を外すことができます。
どうしても希望する土地であり、追加で予算をかけても大丈夫な場合は、選択肢に入れてもいいと思いますが、あまりオススメしない土地の一つです。
防火地域、準防火地域の土地
防火地域、準防火地域の土地とは、そこに家を建てる場合、燃えづらい素材で建てなければいけない土地のことを言います。
この土地は、大体小学校の近くや駅の近くなどに多い土地です。
隣などに燃え移ってしまったり、燃えては困る施設がある場合に設定されることが多い土地です。
準防火地域や防火地域の場合、燃えづらくするために耐火性能のある材質にし、窓なども防火ガラスもしくは防火シャッターなどの設備にしないといけなくなります。
そのため通常の土地に比べて余分にお金がかかる場合があります。
家の性能としては燃えづらくなるので、良くなるのですが、予算が余分にかかるという点で今回はオススメしない土地としてあげています
最後に
いかがでしたでしょうか。
今回は、建築ができない土地、または建築ができても余計にお金がかかってしまう可能性のある土地を中心に、こういう土地は選ばない方がいいということで挙げさせていただきました。
こういったことを知らないで土地を選んでしまうこともあるので、後から後悔するよりも今知識をつけて少しでも家づくりの参考になれば幸いです。
次回は希望の土地が見つかったらやっておきたいことを紹介していきます。
それではまた。
宅（たく）
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