今回のテーマは、身につけたい土地の知識編です
どうも、注文住宅研究員のたくです。
今回は、土地の知識について話していきたいと思います。
注文住宅を建てる場合、必ず土地の資料を見るときがやってきます。
その時に、知ってたほうが良いことをお伝えしますので、参考にしてください。
前提として、物件資料には、大体下記の内容が記載されています。
所在地
土地面積
地目
現況
土地権利
引渡日
都市計画
建ぺい率
容積率
用途地域
設備
その他法規制
接道
備考
取引形態
などです。その会社の資料内容によって、記載の仕方が違う場合はありますが、大体どの資料にも書かれている内容です。
これらを説明していきますので、参考にしてください。
所在地
物件の所在地のことです。
土地の資料を見る際は、必ず地番で表示されているので住所と勘違いしないようにしてください。
住所は、家の場所を表す番号（市町村管理）のことです。それに対して地番は、土地の場所を示す登記上の番号（法務局管理）のことを指します。
土地面積
その土地の広さを表しています。
㎡しか表示されていないことも多いので、
ざっくりですが、100㎡で30坪くらいのイメージを覚えておくと、
渡された資料が自分の希望の広さに合っているかどうかすぐに理解できます。
地目
地目とは、土地の用途のことです。
地目の種類には様々ありますが、今回は地目が宅地でないとダメということを覚えておいた方がいいです。
家を建てる場合、必ず地目が宅地である必要があります。
渡された資料の土地の地目が畑などになっている場合、地目変更という手続きが必要となり、場合によっては追加費用が掛かる可能性もあります。
どうしても気に入った土地があった場合を除いて、面倒なことがないよう、基本的には宅地を選んだ方が無難です。
現況
現況とは、今の状態がどうなっているかを指します。
大体が更地のことが多いですが、場合によっては古家ありなどと書かれている場合があります。
これは、中古の戸建が建っているということを示しています。
この場合、続けて更地渡しと書いてあることもあります。
つまり、今は建っているけど土地を購入してくれた場合は、更地にして渡すからねということです。
そのため、すぐに家は建てられない土地になります。
現状更地であれば、土地購入後すぐに進められますが、そうでない場合、相手のスケジュール次第で更地になったタイミングで進められるということとなります。
家を建てるのに急いでいるの方は、注意深くチェックしておいた方がいいです。
土地権利
土地の権利のことです。
ほとんどの場合、所有権と記載されていますが、まれに借地権と記載がある場合があります。
借地権の場合は注意が必要です。
借地権とは、土地の所有者から借りて家を建てるということとなります。
せっかくマイホームを購入しても、他人の土地を借りて建てることとなってしまいます。
また借地権なので、土地所有者の承諾がなければ、自由に利用できません。
せっかくなら、自由に利用したいと思いますので、ここは所有権のものを選びましょう。
引渡日
これはその土地の引き渡しがいつ頃できるかを示しています。
大体は、その時期が書かれていることが多いです。例えば令和5年7月上旬みたいな感じですね。ほかには、即時などと書かれていることもあります。
時期などを重視している場合は、よく見るようにした方がいいですね。
都市計画
これは、その土地が都市づくりにおいてどのような立ち位置にあるかを示しているものです。
これには、市街化調整区域と市街化区域の2種類があります。
別の記事でも書きましたが、市街化調整区域は基本的には家を建てることができません。そのため、土地を選ぶ際は、市街化区域を選ぶようにしましょう。
用途地域
その土地は、どんな用途の地域かを示しています。
全部で13種類あるのですが、今回は中でも大事な2種類のみ説明いたします。
〇第一種低層住居地域
おそらく一番購入される地域として多いのが、この第一種低層住居地域です。
この地域は、10メートルもしくは12メートルより大きい建物を建てることができない地域です。
そのため、高い建物が隣などに建つ可能性が低いため、日当たりなどの心配がなく、人気の地域とされています。
また街全体として同じくらいの高さの家が続いているため、落ち着いた街並みが形成されています。
〇第一種住居地域
住宅や病院、ビルなどの建築が可能な地域になります。
利便性が高い地域である可能性が高く、日常生活においては便利かもしれません。
ただ、通常の2階建ての家だけでなく、大きなビルなどが隣に建つ可能性のある地域なので、日当たりなどで悩まされる可能性もあります。大きな建物の横が嫌な人にとっては避けた方がよい土地と言えます。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地の面積に対してどれくらいの1階の建築面積を作ることができるかを表している数字です。
例えば、100㎡の土地で建ぺい率が50％だとすると、建てられる1階の建築面積の限界は50㎡となります。そのため、1階を60㎡から70㎡にしたい場合は、建ぺい率50％の地域の場合は、最低でも120～140㎡の土地が必要となります。
イメージとしてですが、20畳のLDK、6畳の部屋、風呂（2畳）、脱衣所＆洗面所（３畳）、WIC（3畳）を1階に作るとなると大体55㎡になるので、100㎡の土地では足りないということになります。
1階の間取りを決める際に重要になってくる建ぺい率なので、しっかり把握しておきましょう。
容積率
先ほどの建ぺい率が、1階の建築面積だとすると、容積率は、1階と2階合わせた全体で建築できる合計の面積を表します。
例えば、100㎡の土地で容積率が100％だとすると、建てられる建築面積の限界は100㎡となります。
全体的にどれくらいの間取りの家を建てたいのか、どういう形態の家を建てたいかによっても、この数字の意味合いが変わってきますので、間取りと一緒に考えていったほうがいいですね。
総二階建てを作りたい場合は、建ぺい率と容積率が1：2の土地を選んだ方があれこれ悩まずにすみますので、参考にして下さい。
設備
インフラの設備について記載がある場所です。
例えば、上水道、下水道、都市ガス（orプロパンガス）、電気などが記載されています。
ほとんどの場合、記載されていますが、もし記載されていない場合、インフラが整っていない可能性があるため、しっかり確認しておきましょう。
接道
土地が接している道が、何メートル接しているかを表しています。
最低でも2メートル以上接している必要があるので、しっかり見ておきましょう。
その他法規制
その土地特有、注意事項として法規制が記載されいてることがあります。
多い項目としては、文化財保護法や埋蔵文化財保護法などがあります。
簡単に言うと、その土地から何か出てきたりしたら、保護しようねといったものです。
備考
今までの項目で記載できなかったものがここに記載されます。
何か知らせておかなければいけない大事なことが記載されることもあるので、意外に注視した方がいい場所でもあります。
取引形態
ここはその土地が、どのような立ち位置でそ扱われているかを示している項目になっています。
取引形態の種類としては、売主、媒介、代理がありますが、ここで知っておいた方が良いことは、売主と媒体ですので、その内容を下記に書いていきます。
売主とは、その物件の所有者と取引できるということです。そのため、余計なお金がかからず直接売買のやり取りができます。
媒介とは、その物件の売主から依頼を受けて仲介として取引できるということです。
媒介には、一般媒介と専任媒介というものがあるのですが、簡単に説明すると、
一般媒介は、売主が複数の不動産会社に依頼しているもので、
専任媒介とは、売主が一つの不動産会社にしか依頼していないものという意味となります。
そのため、専任媒体の媒介は他の不動産会社からは提案されないものになります。
ここで知っておいて欲しいことは売主だと手数料がかからず、媒介だと仲介手数料がかかるということです。大体どこも仲介手数料は、（売買価格×3％+6万）+消費税に設定されています。
ざっくりですが、2000万の土地の場合、70万くらいの仲介手数料がかかるということとなります。
最後に
いかがでしたでしょうか。
土地の資料一つを見るにしても、ざっくりですが、これくらいのことはわかっておいた方が良いと思われます。
駅徒歩や土地の広さだけでなく、家を建てるのに大事な建ぺい率や容積率、周りとの兼ね合いを考えるなら用途地域、失敗しない買い物のためには、地目と都市計画などそれぞれ目的に合わせてみる項目が変わりますので、是非参考にしてください。
それではまた。
宅（たく）
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